Top 10 Lưu Ý Khi Xây Dựng Nhà Phố 4 Tầng: Kinh Nghiệm Từ Thực Tế

Thứ hai - 04/08/2025 00:48

Xây dựng nhà phố 4 tầng là lựa chọn phổ biến ở các khu đô thị, đặc biệt đối với gia đình có nhiều thành viên hoặc cần kết hợp ở và kinh doanh. Tuy nhiên, loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tính toán kỹ.

Nhà phố 4 tầng

Từ khâu xin phép, thiết kế đến thi công và hoàn thiện, bạn cần lên kế hoạch bài bản để đảm bảo an toàn, tiết kiệm và bền đẹp lâu dài. Dưới đây là Top 10 lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà phố 4 tầng mà bất cứ chủ đầu tư nào cũng nên nắm vững.

1. Kiểm tra kỹ diện tích, chỉ giới xây dựng và quy hoạch khu vực

Trước khi thiết kế và thi công, bạn cần kiểm tra:

  • Diện tích thực tế của lô đất: Đo đạc chính xác, tránh sai lệch so với sổ hồng.

  • Chỉ giới xây dựng (lộ giới): Khoảng lùi, khoảng thoáng trước – sau – bên phải – bên trái.

  • Quy hoạch hẻm, đường xá, chiều cao tầng tối đa được phép xây.

  • Quy định về giếng trời, ban công, hành lang kỹ thuật, mật độ xây dựng.

Lưu ý:

  • Nếu xây sai chỉ giới hoặc vượt chiều cao cho phép sẽ bị phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ.

  • Nên thuê đơn vị tư vấn pháp lý xây dựng nếu khu vực phức tạp (gần di tích, đất quy hoạch…).

2. Xin phép xây dựng đầy đủ và hợp pháp

Xây nhà 4 tầng cần giấy phép xây dựng do cơ quan địa phương cấp (UBND quận, huyện). Hồ sơ xin phép gồm:

  • Bản vẽ thiết kế (kiến trúc, kết cấu, điện nước) do đơn vị có chứng chỉ hành nghề thực hiện.

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  • Đơn xin phép xây dựng, cam kết không tranh chấp.


Giấy phép xây dựng nhà phố 4 tầng​​​​​​​

Thời gian xin phép thường từ 15–30 ngày làm việc. Khi được cấp phép, cần xây đúng bản vẽ được phê duyệt, nếu thay đổi phải xin điều chỉnh.

Lưu ý:

  • Không tự ý xây “vượt tầng” hoặc “lấn đất công”.

  • Nếu thuê nhà thầu trọn gói, hãy yêu cầu họ hỗ trợ xin phép miễn phí.

3. Thiết kế kiến trúc tối ưu công năng và chi phí

Thiết kế là bước quyết định chi phí và thẩm mỹ ngôi nhà. Bạn cần:

  • Lựa chọn phong cách: hiện đại, tân cổ điển, tối giản…

  • Bố trí không gian hợp lý: phòng khách, bếp, phòng ngủ, WC…

  • Thiết kế cầu thang hợp phong thủy, đủ sáng và thoáng.

  • Bố trí giếng trời, ban công, hệ thống lấy sáng và thông gió.

  • Tính toán hệ kết cấu chịu lực hợp lý, tránh lãng phí thép, bê tông.

Lưu ý:

  • Nên sử dụng thiết kế trọn gói của đơn vị chuyên nghiệp, tránh tự vẽ sơ sài.

  • Yêu cầu bản phối cảnh 3D để dễ hình dung.

4. Lựa chọn đơn vị thi công uy tín và có hợp đồng rõ ràng

Một nhà thầu tốt giúp công trình bền chắc, đúng tiến độ, ít phát sinh chi phí. Khi chọn đơn vị thi công:

  • Kiểm tra năng lực: giấy phép, công trình đã làm, phản hồi khách hàng.

  • So sánh báo giá ít nhất 3 đơn vị.

  • Ký hợp đồng chi tiết: thời gian, vật tư, điều khoản phạt, bảo hành.

  • Có giám sát độc lập hoặc thuê giám sát riêng.

Lưu ý:

  • Tránh chọn giá rẻ nhất vì dễ bị thi công ẩu, phát sinh.

  • Yêu cầu bảo hành 5 năm phần thô, 1 năm phần hoàn thiện.

5. Lập kế hoạch tài chính và kiểm soát chi phí chặt chẽ

Xây nhà phố 4 tầng cần ngân sách đáng kể, trung bình:

  • Chi phí xây dựng phần thô: từ 3,5–4,5 triệu/m².

  • Chi phí hoàn thiện: từ 2,5–4 triệu/m² (tùy vật tư).

  • Tổng thể khoảng 1,2–2,5 tỷ đồng tùy diện tích, nội thất.

Bạn cần chuẩn bị:

  • Kinh phí dự phòng 10–15% cho phát sinh.

  • Lập bảng tiến độ thanh toán theo giai đoạn.

  • Theo dõi khối lượng vật tư, nhân công thực tế.

Lưu ý:

  • Không thanh toán hết tiền khi chưa bàn giao xong.

  • Kiểm tra đơn giá vật tư, không để nhà thầu “nâng khống”.

6. Chú trọng kết cấu móng và xử lý nền đất

Nhà 4 tầng thường cần móng vững chắc:

  • Móng băng, móng cọc BTCT hoặc móng đơn.

  • Cần khảo sát địa chất nếu đất yếu, đất lấp.

  • Xử lý nền đất, chống sụt lún, đảm bảo chịu tải.

Lưu ý:

  • Không “tiết kiệm” phần móng vì sẽ tốn gấp 10 lần nếu sửa sau.

  • Thi công móng cần kỹ thuật cao – ưu tiên đội thi công có kinh nghiệm.

7. Thi công điện nước, chống thấm, chống nóng chuẩn kỹ thuật

Hệ thống kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và tuổi thọ nhà:

  • Đi dây điện âm tường, ống nước đi riêng (nóng – lạnh).

  • Bố trí cầu dao, CB chống giật, nối đất an toàn.

  • Chống thấm sân thượng, WC, ban công, tường giáp ranh.

  • Chống nóng mái, tầng áp mái (dùng tấm cách nhiệt, sơn chống nóng…).

Lưu ý:

  • Sử dụng ống nước, dây điện thương hiệu tốt (Tiền Phong, Cadivi…).

  • Test nước, điện kỹ trước khi tô trát tường.

8. Thi công an toàn và hạn chế ảnh hưởng hàng xóm

Nhà phố 4 tầng thường liền kề nhà khác nên cần:

  • Biện pháp che chắn, chống bụi, chống rơi vãi.

  • Không làm ồn ngoài giờ quy định (thường 7h–17h).

  • Bảo hiểm tai nạn lao động, bảo hiểm công trình.

  • Xử lý nền móng không ảnh hưởng nhà bên cạnh.

Lưu ý:

  • Có thể cần ký cam kết với hàng xóm.

  • Lưu lại ảnh/video hiện trạng nhà hàng xóm để đối chiếu nếu có tranh chấp.

9. Hoàn thiện nội thất hợp lý – ưu tiên tiện ích và thẩm mỹ

Khi hoàn thiện nội thất:

  • Chọn vật liệu phù hợp tài chính, tránh “đua sang”.

  • Thiết kế tủ âm tường, kệ thông minh tiết kiệm không gian.

  • Lắp đặt thiết bị điện, nước, vệ sinh dễ bảo trì.

  • Sơn nước, ốp lát chống bám bụi, dễ lau chùi.

Lưu ý:

  • Đừng mua đồ nội thất quá to, không phù hợp nhà phố.

  • Cân đối nội thất theo phong cách tổng thể ngôi nhà.

10. Nghiệm thu và bảo hành công trình

Trước khi nhận nhà:

  • Kiểm tra toàn bộ: nứt, thấm, hệ thống điện, nước, cửa, tay vịn…

  • Lập biên bản nghiệm thu, có sự chứng kiến của hai bên.

  • Ghi rõ bảo hành kết cấu, hoàn thiện, thời gian và điều kiện.

Lưu ý:

  • Yêu cầu sửa lỗi ngay khi phát hiện.

  • Lưu giữ hồ sơ thiết kế, thi công – phục vụ sửa chữa sau này.

Kế hoạch chi tiết – Ngôi nhà bền vững

Xây nhà phố 4 tầng không chỉ cần tiền mà còn cần kiến thức, sự chuẩn bị và lựa chọn đúng đối tác. Khi bạn làm đúng ngay từ đầu, ngôi nhà không chỉ bền vững, thẩm mỹ mà còn tiết kiệm chi phí và an toàn lâu dài.